작년 아파트 매매 500건 · 올 562건…12% 증가
작년 토지거래 134건 ·; 올 191건…14% 증가
정부는 당정협의를 거쳐 9.1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 확정, 발표했다.
정부에 따르면 최근의 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있다는 분석이다.
이에, 과거 시장과 부동산 열기와 연계해 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있던 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁해, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복해 나간다는 게 정부의 입장이다.
이에 정부는 재건축연한을 40년에서 30년으로 완화하고, 청약제도 관련 규제 역시 대폭 풀었다. 1순위 요건이 현행 가입 2년에서 1년으로 줄어들고, 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 내년부터 시장(市長)이 공급 물량의 40% 이내에서 자율적으로 운영할 수 있게 된다. 지자체 상황에 따라 100% 추첨만으로 민영주택을 공급할 수 있게 되는 것이다. 또한, 2주택 이상 보유자에게 한 채당 5~10점을 깎던 감점제도는 폐지하기로 했다. 청약시장에 무주택자만이 아니라 기존 주택을 보유하고 있는 이들까지 끌어들여 시장을 활성화하겠다는 취지다. 이러한 대책이 계룡시 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄지 정부의 주요대책 내용과 함께 현재의 계룡지역 부동산 거래 현황을 살펴봤다.[편집자 주]
◈ 정부 발표 9.1부동산 주요 대책
▲ 재정비 규제 합리화
과거와 같은 개발이익을 기대하기 어려운 상황임에도 시장 과열기의 규제가 지속돼, 재정비구역 입주민들의 거주환경이 악화되고, 도심 내 소형주택, 임대주택 등 신규 주택공급에도 차질이 예상된다는 지적이 제기돼 왔다.
이제는 00000직주근접이 가능하고 생활의 질이 높은 도심 내 주택수요가 높아지고 있는 상황이라는 점에서, 재정비 사업을 활성화할 필요가 있으며, 이에 따라 주민들의 재정비 사업 추진 시 부담을 완화하고, 추진 절차도 간소화하고자 했다.
첫째, 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한을 최장 30년으로 완화한다.
둘째, 재건축 연한 도래 후 주차장, 층간소음, 노약자 생활개선 등 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.
연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정토록 한다.
셋째, 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정 시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다.
넷째, 재개발 사업 시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다.(세대수 기준 의무비율 : 수도권 20%→15%, 비수도권 17%→12%)
다만, 세입자용 임대주택 부족 시 지자체장이 5%p까지 상향할 수 있도록 한다.
다섯째, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다.
구조안전성 평가를 통해 D등급을 E등급으로 조정하고 안전관리도 강화한다.
아울러, 재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 사업시기를 조정해나갈 계획이다.
▲청약제도 개편
청약제도는 과거 주택이 절대 부족한 시기에 도입돼 청약기회가 무주택자에게 집중돼 왔으며, 형평성을 강조해 관련제도가 지나치게 복잡해 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있었다.
하지만 이제는 주택의 절대적 부족 문제가 해소됐고, 자가 주택 보유수요가 높지 않다는 점에서, 실수요자인 경우에는 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기 쉽게 단순화하고자 했다.
첫째, 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다.
둘째, 민영주택에 적용되는 가점제를 개선한다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안해, 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지했다.
또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7,000만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1억3,000만원(지방은 8,000만원) 이하로 완화한다.
셋째, 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합해 입주자 선정절차를 단순화한다.
넷째, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화해, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.
현재, 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경이 가능했다.(규모 상향 시에는 추가로 3개월 대기)
다섯째, 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화해 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다.
여섯째, 4개 청약 통장(청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축)을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개(국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택)에서 2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.
▲국민 및 기업의 과도한 부담완화
첫째, 기부채납과 관련한 예측 가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다.
지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예: 총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.
둘째, 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다.
85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.
셋째, 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 완화한다.
▲주택 공급방식 개편
과거에는 주택난을 해소하기 위해 공공이 주도해 도시 외곽에 대규모 택지를 공급해왔으나, 도시의 외연적 확대로 인한 사회적 비용이 발생함에 따라 도시재생 등을 통한 도심 내 주택에 대한 수요가 커지고 있는 상황이다.
이제는 기 개발한 공공택지 여유 물량이 충분하고, 주택에 대한 수요가 변화하고 있는 점을 감안, 대규모 택지공급이 아니라 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도하고자 했다.
첫째, 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년 간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다.
택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.
둘째, 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
셋째, 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다.
올해는 2,000세대에 대해 공정률 40% 후분양을 실시하고, 2015년은 3,000세대에 대해 공정률 60% 후분양을 실시한 후 확대여부를 검토할 예정이다.
넷째, LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절한다.
금년 중 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정한다.
◈서민 주거안정 강화 대책
우선, 주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환해, 시장기능을 활용 전월세 시장 안정을 도모해 나가고, 공공부문은 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 역량을 집중하되, LH의 재정여건을 감안, 민간의 임대주택 투자를 유도해나가기로 했다.
▲임대주택 단기공급 확대
첫째, 금년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1만2,000호를 9∼10월에 공급하고, 9월 이후 입주예정인 공공건설주택 2만5,000호 중 6,000여호의 입주시기를 1~2개월 단축한다.
둘째, 미분양 주택 전세활용 시 대출보증 지원을 강화(업체별 1,000억∼4,000억→2,000억∼5,000억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용해 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다.
▲임대시장 민간참여 활성화
첫째, 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환한 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급한다.
둘째, 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화한다.
공공임대리츠 자본조달 시 공모를 통해 개인투자를 유도해 임대리츠에 대한 투자 Pool을 확대하고, 임대리츠에 대한 취득세 및 재산세 감면을 지속 지원한다.
또한, 임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정하여 금융비용을 완화하는 방안도 검토한다.
셋째, 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모한다.
준공공임대 활성화를 위해, 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분등기가 곤란한 다가구 주택에 대해서는 준공공임대 등록 시 면적제한(85㎡이하)을 폐지한다.
또한, 다세대·연립주택에 대한 담보평가 방식을 감정평가 방식으로 개선해 주택기금 대출한도도 높인다.
사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해, 기업체에 분양주택을 단지 또는 동단위로 우선 공급받을 수 있도록 하고, 혁신도시 등 수도권 외 지방에 국민주택규모 이하인 ‘근로자임대주택’을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 확대(7%→10%)한다.
▲무주택 서민 주거비 부담완화
첫째, 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담을 완화한다.
법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출)’제도를 시범적으로 도입한다.(Non-recourse Loan:집값 하락 시에도, 담보물(해당 주택)만으로 상환의무 한정)
시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%p 인하(2.8%∼3.6%→2.6%∼3.4%)한다.
(DTI 60% 이내→LTV 70%(시중은행 동일) 단, 2년 간 한시적으로 DTI 60∼80%→LTV 60% 적용하고, 청약저축 장기가입자 등에게는 0.1%∼0.2%p 금리 우대)
둘째, 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원한다.
LH 임대주택 거주자의 전월세 간 전환이 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화한다.
깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3억→4억, 기타 2억→3억)한다.
재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 상향(부부합산 5,000만원→6,000만원 이내) 한다.[근로자 서민전세자금: 대출한도(수도권 1억, 비수도권 8,000만원), 금리(3.3%)]
쪽방, 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 100만원→50만원으로 50% 감면한다.
◈계룡지역 부동산 동향 및 향후 전망
9.1 부동산대책이 발표되기에 앞서 계룡지역의 지난해와 올해 같은 기간의 부동산 거래 동향을 비교 분석해 봤다.(기준일 : 1월 1일 ~ 8월 31일)
아파트 및 공동주택 매매는 지난해 500건에서 올 같은 기간에는 562건으로 62건 증가했다. 단독주택 매매는 지난해는 24건에서 올해는 18건으로 6건 줄었다.
토지거래는 작년 134건에서 올해 191건으로 57건 늘었다.
전국적인 부동산 경기 침체에도 불구하고 여전히 계룡지역의 부동산 거래가 활성화 되고 있는 것을 두고 전문가들의 시각은 희비가 엇갈리고 있다.
우선 긍정적인 시각으로는 과거 부동산 시장이 투자수단에서 현재는 주거수단으로 점차 변화되면서 도농복합도시로서의 청정 계룡시의 주거 여건을 선호하고 있다는 분석이다. 또한 전원주택지로서의 메리트가 여전히 유지되고 있고, 대실지구 보상으로 인한 대체농지 매매가 활성화됐다는 평가다.
여기에 아파트 전세가가 매매가의 70~80% 대까지 치솟자 차라리 매입하자는 전세수요자들의 수요공급의 법칙에 의해 중소형 아파트 위주의 매매가 활성화로 나타난 게 아니냐는 분석이다.
반면, 부정적인 시각은 군인아파트 입주에 대비한 선거래 매매와 세종시 등의 이주 소요와 연계해 인근지역으로의 이주에 따른 급매물 저가 물량의 메리트에 대한 상대적 거래량이 증가했다는 분석도 설득력을 얻고 있다.
9월 1일 현재 계룡지역 주택보급률은 총수요 1만4,045가구에 1만2,972호가 공급돼 92.34%의 주택 보급률을 보이고 있다.
현재까지 계룡지역에 공급된 주택은 단독주택 1,666호(다가구 83동, 323호), 아파트 10,640호, 연립 149호, 다세대 108호 등 총 1만2,886호다.
향후 계룡지역에 공급예정인 공동주택은 계룡대 군 관사 신축공사에 따라 내년 8월경 1,514세대가 군인가족에게 공급되고, 이로 인해 인근지역에 전세로 거주하고 있는 군인가족들이 이주할 경우 내년 하반기 전세시장에도 다소 영향을 미칠 것으로 분석되고 있다.
또한, 분양이 진행 중인 계룡파라디아 1단지 신축 아파트(공공임대주택, 32평형 938세대)는 오는 2016년 10월 공사를 완료할 예정에 있다. 여기에 921세대가 입주할 예정인 계룡파라디아 아파트 2단지 신축 공사가 올해 후반기 공사를 착공해 오는 2017년까지 공사를 완료할 예정이다.
금암동 일대는 지난 7월 건축위원회를 통과한 도시형 연립주택 133세대가 올해 공사를 착공해 오는 2016년 완공 예정으로 있다.
수용인구 1만1,283명을 목표로 하고 있는 대실지구 개발사업도 전담 PM팀이 구성돼 본격 착공을 앞두고 있는 가운데 향후 4,053세대가 계획돼 있지만 분양 시기는 현재 미정이다.
산술적으로만 계산한다면 향후 공급예정인 공동주택은 7,559세대(군 관사 1,514세대 포함)로 수년 내 계룡지역 주택보급률은 100%를 상회할 것으로 예측되고 있다.
결국 계룡지역 부동산 시장은 정부의 9.1부동산 대책보다 인구유입이 절대적인 관건으로 대두되고 있다. 대학유치, 계룡대와 연계한 국방산업 클러스터 구축, 대기업 유치 등의 인구유입 및 개발 전략을 병행해 추진해 나가야만 부동산 시장의 장기 활성화를 기대할 수 있다는 게 전문가의 일치된 의견이다.
/전철세 기자