취득세 종합부동산세 아파트청약 꼼꼼히 따져야
올해 부동산 시장은 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 제시됐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고, 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제 혜택 등을 지원한다.
대표적인 사례가 지난해 국회를 통과한 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용 법안이다.
하지만 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회에서 처리되지 못하고 미뤄졌다.
다음은 올해부터 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도를 살펴봤다.
■취득세율
-영구 인하취득세율을 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 기존 9억원 이하 1주택자는 취득세율 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%가 적용돼야 했지만, 앞으로 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아진다. 단, 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일한 2% 세율을 유지한다.
■종합부동산세
-국세→지방세현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 올해부터 지방세로 돌릴 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종부세 관련 법령을 개정해 종부세 납세 의무 성립 분부터 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다.
종부세를 지방세로 돌려도 현재 납세의무자의 세 부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세자 입장에서는 명칭, 과세 요건, 납부 기간, 선택적 신고 납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.
■아파트 청약
-만 19세부터 주택공급에 관한 규칙이 개정돼 주택 청약 가능 연령이 ‘만 20세 이상’에서 ‘만 19세 이상’으로 완화된다. 지난해 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
또 다자녀가구·신혼부부·생애최초 주택 특별공급 운용 지침의 성인 기준도 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이 같은 특별공급을 신청할 때 소득 산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다는 의미다. 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출하면 여기 해당되는 특별공급을 신청할 수 있다. 그간 개정된 민법이 시행된 뒤에도 주택 관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세가 혼용돼 있었다. 앞으로는 19세로 통일하게 돼 혼란이 줄어들 전망이다.
■세입자 임대보증금 보호 범위 확대
-소액 임차인의 우선 변제 금액을 높이고 적용 대상 보증금을 확대하기 위한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 1일부터 시행된다.
개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선 변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7,500만원 이하에서 9,500만원 이하로 확대된다.
수도권 지역은 6,500만원에서 8,000만원, 광역시 등은 5,500만원에서 6,000만원으로 넓어진다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 전환 상한선은 현행 연 14%에서 연 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령도 개정돼 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 보호법 적용 대상의 범위가 현행 보증금과 월세를 합한 금액 3억원에서 4억원, 수도권은 2억5,000만원에서 3억원, 광역시 등은 1억8,000만원에서 2억4,000만원으로 넓어진다.
보증금을 최우선적으로 돌려주는 영세업자 범위도 전국적으로 확대돼 서울은 보증금 5,000만원에서 6,500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1,500만원보다 700만원 늘어난 2,200만원이 된다.
■저금리 정부 주택담보대출 하나로 통합
-현재 정부 자금이 투입되는 정책 모기지에는 근로자서민/생애최초 주택구입자금 대출·우대형 보금자리론이 있다. 정부는 내년부터 이 셋을 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다.
부부합산 연소득 6,000만원 이하(생애 최초는 7,000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 금리 연 2.8∼3.6%가 적용된다. 고정금리와 5년 단위 변동금리 중에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.
■전세금 안심대출 시행전세금 안심대출
-세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존 목돈이 안 드는 전세(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세 계약 종료 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 반환을 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다.
이 상품은 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환 청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고 시중은행 일반 전세 대출 금리인 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 금리 연 3.5∼3.7%가 적용된다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 안으로 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가면 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
■4월부터 리모델링 수직증축 가능
-공동주택을 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과해 오는 4월부터 시행에 들어간다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.
■‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지
-정부가 하우스푸어 집을 사들여 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택까지 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환 부담으로 고통 받는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부 월세(연 6%) 형태로 5년간 빌려 거주하는 제도다. 4.1부동산 대책 당시 포함된 이 제도는 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 보유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.
■경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경
-민사집행법이 개정돼 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자 우선매수권은 경매에 부쳐진 채무자의 부동산을 공유하고 있는 사람이 다른 이보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. 최저 매각가격 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 경매의 신속성이 높아지고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.
■건설사, 전·월세로 운용하다 일반 분양하면 선착순 분양 가능
-건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다.
주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.
■중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화
-공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다.
중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다.
중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.
/정병상 기자